KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ

İzzet PEKSOY tarafından tarihinde yayınlandı

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Yapılır?

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve bu sözleşme ile kurulan hukuki ilişkiye dayalı pek çok dava söz konusu olabilmektedir. Bu davalar Türkiye şartlarında oldukça uzun sürmekte ve her iki taraf için, sözleşmeye güvenenler açısından mağduriyetlere neden olmaktadır.

Bu sözleşmelere arsa sahibi ile inşaatın imalatını yapacak olan müteahit / yüklenici arasında yapılmaktadır. Arsası veya mevcut bir binası olan arsa sahibi yeterli sermayesi olmadığı için arsadan belirli bir pay veya inşa edilen bölümlerden birkaç bağımsız bölüm karşılığında arsası üzerinde yeni bir binanın yapılmasını sağlamış olmaktadır. Buna karşılık sermayesi, mesleki tecrübe ve birikimi olan müteahhit / yüklenici de kendisine ait olmamasına rağmen, bina yapıp değerlendireceği bir imkan bulmaktadır. Doğal olarak her iki taraf da birbirine ihtiyaç duymakta, karşılıklı menfaatleri bulunmaktadır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri, yapıları itibariyle pek çok unsuru içinde barındırmaktadır. Her şeyden önce yapılacak inşaat tamamen imar ve belediye mevzuatına uygun şekilde yapılmalıdır. İmara aykırı yapılan bir inşaatın hukuki değeri olmadığı gibi sonradan ruhsata uygun hale getirilmesi neredeyse imkansızdır. (İskan alımı konusu sıkıntılar yaşanmaktadır.) Bu nedenle öncelikle taraflar istediği kadar inşaat alanı üzerinden değil, yasaların izin verdiği azami ölçüleri geçmemek üzere inşaat yapmak konusunda anlaşmalıdır.

Sözleşmenin en önemli unsurları inşaatın yapım ve teslim süresi, yapılacak dairelerin paylaşım oranı, inşaatın nitelikleri üzerinde toplanmaktadır. Bu üç husus bile uygulamada onlarca soruna neden olabilmektedir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri düzenleme şeklinde yapılır ve resmi şekle tabidir. Yani NOTERDE yapılmak zorunluluğu vardır. Bu sözleşmeleri yaparken hazır sözleşmeler yapmak yerine kendi şartlarınızı detaylı şekilde düzenleyen, karşılıklı hak ve borçları açık, net ve anlaşılır şekilde belirten maddeler halinde bir ön hazırlık yapmak gerekmektedir. Aksi takdirde noterde bir araya gelinerek işlem sırasında bunların düzenlenmesi mümkün değildir. Bu şekilde yapılan sözleşmelerde onlarca eksiklik çıkabilmektedir. Bunların giderilmesi de ayrıca bir emek, zaman ve para kayıplarına yol açacaktır.

Öncelikle ruhsatın kimin alacağı açıkça belirtilmelidir. Sözleşmede yazılı değilse ruhsat başvurusunu yapmak arsa sahibine aittir. Ancak bu yükümlülük yükleniciye de bırakılabilir. Bu durumda arsa sahibi gerekli her türlü vekaletnameyi yükleniciye vermek zorundadır.

Bu nedenle taraflar öncelikle taleplerini açık ve net bir şekilde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine geçirmelidirler. İnşaatın başlangıç ve bitiş süresi net bir şekilde belirtilmelidir. Uygulamada süre genelde temel üstü ruhsat alınmasından sonra 24 ay, 36 ay şeklinde belirtilmektedir. Ancak ruhsat alımının süresi belirtilmediğinden bu durum pek çok suistimallere yol açmaktadır. Bu nedenle tüm süreçleri kapsayacak bir süre belirtmekte fayda vardır. Ayrıca inşaat süresinde bitirilmediği takdirde her geçen aya karşılık arsa sahibine düşen bağımsız bölüm başına aylık bir miktar belirlenebileceği gibi, bunun yanında toptan bir ceza maddesi de konulabilir.

Diğer önemli bir husus da yapılacak inşaatın teknik özellikleridir. Bu özellikler ve nitelikler çok ayrıntılı ve tartışmaya yer bırakmayacak şekilde belirtilmelidir. Bu durum ayrı bir teknik şartnameyle belirtilerek sözleşmenin eki olarak da Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine eklenebilir. İnşaatın teknik özelliklerine uygun olarak yapılmaması da taraflar arasında önemli bir ihtilaf vesilesi olmaktadır.

Yapılacak inşaat karşılığında müteahhide devredilmesi gereken arsa payları olacaktır. Bu pay devri inşaatın teslim sırasında yapılabileceği gibi uygulamada genelde inşaatın geldiği seviyeye göre yapılmaktadır. Ancak bu pay devrinin tamamı veya bir kısmının inşaat hiç başlamadan yapılması arsa sahibi açısından telafisi imkansız zararlara yol açabilir.

Yine sözleşmede kat irtifakının tesisi harç ve masrafları, yapı kullanım izinlerinin kim tarafından alınacağı, kat mülkiyetine geçiş şartları ve bu işlemler için yapılacak her türlü harç ve masrafın kim tarafından karşılanacağı açıkça belirtilmelidir. Ayrıca sözleşmenin geçerli olduğu süre içerisinde, inşaatın devamı sırasında ödenecek emlak vergileri, yapılacak mesuliyet sigortalarının, iş kazalarından oluşacak tazminatların, üçüncü kişilere verilen zararların kim tarafından nasıl ödeneceği hususları da kararlaştırılmalıdır.

Yukarıda Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ile ilgili olarak yaşanabilecek sorunların bir kısmına değinilmiştir. Sözleşme gereği yapılacak inşaatın her iki tarafın menfaatlerini karşılayacak şekilde yapılması ve süresinde teslim edilmesi ideal olandır. Ancak bazen tarafların iradesi ile bazen de iradelerinin dışında gelişen olaylar, ekonomik gelişmeler, taşınmazın değerindeki olumlu – olumsuz artışlar, taraflar arasındaki sözleşme içeriğinin önemini ortaya koymaktadır. Çünkü çıkan her türlü anlaşmazlıkta ilk müracaat edilecek, bakılacak ilk yer, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesidir. Dolayısıyla bu sözleşmelerin, çıkabilecek anlaşmazlıkları öngörerek ve her iki tarafın da haklarını gözetecek şekilde, her iki tarafın iradelerini tartışmaya yer bırakmayacak şekilde düzenlenmesi gerekir. Bu anlamda Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin konusunda uzman hukukçular gözetiminde yapılması her iki tarafın haklarının korunması açısından önem arz etmektedir.

Saygılarımla

Av. İzzet PEKSOY

0212 542 73 38